Mietverträge mit Kündigungsausschluss sind „Zwitter“ und nach Angaben des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB) mitunter eine echte Falle für Mieter. Diese Mietverträge sind einerseits unbefristete Mietverträge, andererseits können sie aber nicht jederzeit gekündigt werden, sondern erst nach einem bestimmten, im Vertrag festgelegten Zeitraum.

Der normale unbefristete Mietvertrag hat kein vorab bestimmtes Vertragsende. Er läuft bis er von einer der beiden Vertragspartner gekündigt wird. Mieter können den unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen, mit einer Frist von drei Monaten.
Das Gegenstück zu diesem unbefristeten Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Hier wird bei Vertragsabschluss die Vertragslaufzeit vereinbart und ein konkreter Grund für die zeitliche Befristung genannt. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kann weder der Vermieter noch der Mieter kündigen.

Anders wiederum bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einem gegenseitigen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Hier kann vereinbart werden, dass das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter für sechs Monate, zwei Jahre bzw. sogar vier Jahre ausgeschlossen wird. Folge ist, dass Mieter auch bei diesem unbefristeten Mietvertrag für die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht kündigen können. Sie sind an den Mietvertrag, d.h. an die Wohnung gebunden. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist von vier Jahren wird ab Vertragsschluss, nicht ab Einzug gerechnet. Die Kündigung muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Ende des vierten Jahres möglich sein. Vertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter frühestens nach vier Jahren kündigen kann, sind deshalb unwirksam.