Haus- oder Wohnungsverkauf

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, kommt es zu einem Vermieterwechsel und damit schnell Ängsten und Unsicherheiten bei den betroffenen Mietern. Die meisten Sorgen sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) aber unnötig.

 

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung wird neuer Eigentümer und damit Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach kann der neue Vermieter nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen, einer Aktualisierung oder einem Vertrag mit geringfügigen Änderungen zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den dort geregelten und vereinbarten Rechten und Pflichten ändert sich nichts.

 

Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die Miete, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er die Immobilie geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher dürfen Mieter an ihn nur zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu schriftlich auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern.

Der neue Eigentümer und Vermieter hat kein besonderes Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur insoweit erhöhen, als es auch der alte Vermieter gekonnt hätte. Das bedeutet, die Regelungen zur Vergleichsmiete, zu Kappungsgrenze und zur Jahressperrfirst gelten auch hier.

Sind monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, müssen die an den neuen Vermieter gezahlt werden. Der ist auch verantwortlich für die Jahresabrechnung. Lediglich die Betriebskostenabrechnungen, die Zeiträume erfassen, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren, muss der alte Vermieter abrechnen.

Auch bei der Mietkaution bleibt alles beim Alten. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Vermieter auch noch an den alten Vermieter halten, dem er ursprünglich die Kaution gezahlt hat.

Der neue Vermieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann – wie bisher der alte Eigentümer auch – bei Pflichtverletzungen des Mieters oder zum Beispiel bei Eigenbedarf unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. 

Wird das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, tritt der Erwerber ebenfalls in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber, so der DMB, ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen – egal, wie lange das Mietverhältnis bestand.

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