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Modernisierung oder Instandsetzung

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Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Der Unterschied ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes wichtig, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.

Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.
Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist berechtigt, 11 Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5.000 Euro und hätte eine Reparatur 2.500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur Kosten in Höhe von 2.500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 275 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 2.500 Euro).

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